Kapittel 1. Lovens formål og virkeområde
§ 1-1Formål
Lovens formål er å legge til rette for at omsetning av fast eiendom ved bruk av mellommann skjer på en sikker, ordnet og effektiv måte, samt å legge til rette for at partene i handelen mottar uhildet bistand. § 1-2Virkeområde
(1) Loven får anvendelse for eiendomsmeglingsvirksomhet som utøves i Norge. Kongen kan bestemme at loven også skal gjelde for virksomhet som utøves på Svalbard eller Jan Mayen.(2) Med eiendomsmegling menes å opptre som mellommann, herunder å forestå oppgjør, ved- omsetning av fast eiendom, herunder eierseksjon og ideell andel i fast eiendom,
- inngåelse og overdragelse av feste- eller leiekontrakt til fast eiendom, med unntak av kontrakter som omfattes av lov 25. juni 1965 nr. 1 om forpakting,
- omsetning av borettslagsandel og av aksje, andelsbrev, pantebrev eller annet atkomstdokument med tilknyttet leierett eller borett til bolig eller annet areal i bebygget eiendom,
- omsetning av parter i selskap, jf. lov 21. juni 1985 nr. 83 om ansvarlige selskaper og kommandittselskaper (selskapsloven) § 1-2 første ledd bokstav a, eller aksjer i aksjeselskap eller allmennaksjeselskap, jf. lov 13. juni 1997 nr. 44 om aksjeselskaper (aksjeloven) og lov 13. juni 1997 nr. 45 om allmennaksjeselskaper (allmennaksjeloven), som ikke er børsnoterte, dersom omsetningen hovedsakelig tar sikte på overdragelse av eiendom eller rettighet som nevnt i nr. 1 til 3,
- omsetning av deltidsbruksrett som gjelder fast eiendom og faller inn under lov om avtaler om deltidsbruksrett og langtidsferieprodukter mv.
- omsetning av avtale om erverv av rettigheter som nevnt i nr. 1 til 5.
(3) Som mellommann etter annet ledd nr. 2 regnes enhver som driver inn- og utleievirksomhet med det formål å formidle feste- eller leiekontrakt til fast eiendom.(4) Som eiendomsmegling regnes ikke formidling av avtale om utleie av hytte eller privatbolig eller rom i slike til fritidsformål, samt formidling av rom i hoteller, herberger mv. for overnatting eller opphold. Unntaket omfatter ikke deltidsbruksrett som gjelder fast eiendom og faller inn under lov om avtaler om deltidsbruksrett og langtidsferieprodukter mv.(5) Som eiendomsmegling etter annet ledd regnes ikke tjenester som utøves for foretak innen samme konsern, jf. aksjeloven og allmennaksjeloven § 1-3, eller for foretak innen en gruppe med tilsvarende tilknytning mellom foretakene, dersom den aktuelle eiendommen ikke helt eller delvis er egnet brukt til bolig- eller fritidsformål.(6) Når det i denne lov brukes betegnelsene kjøp, handel, salg o.l., inngår også de øvrige erverv som nevnt i annet ledd.Endret ved lover 4 juni 2010 nr. 20 (ikr. 1 juli 2010 iflg. res. 4 juni 2010 nr. 771), 25 mai 2012 nr. 27 (ikr. 1 juli 2012 iflg. res. 25 mai 2012 nr. 472), 22 juni 2012 nr. 35 (ikr. 1 juli 2012 iflg. res. 22 juni 2012 nr. 566). § 1-3Fravikelighet utenfor forbrukerforhold
Bestemmelsene i § 6-4, § 6-5, § 7-1, § 7-2 første til tredje ledd, § 7-4 første og tredje ledd og § 8-8 kan fravikes utenfor forbrukerforhold. Med forbrukerforhold i loven her menes tilfeller der oppdragsgiver er fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. § 1-4Forskrifter om visse former for eiendomsmeglingsvirksomhet
(1) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler, herunder unntak fra lovens øvrige regler, for eiendomsmeglingsvirksomhet som drives av boligbyggelag.(2) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler, herunder unntak fra lovens øvrige regler, for eiendomsmeglingsvirksomhet knyttet til leiekontrakter til fast eiendom.(3) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler, herunder unntak fra lovens øvrige regler, for eiendomsmeglingsvirksomhet knyttet til eiendom som ikke helt eller delvis er egnet brukt til bolig- eller fritidsformål.(4) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler, herunder unntak fra lovens øvrige regler, for eiendomsmeglingsvirksomhet knyttet til omsetning av eiendom beliggende utenfor Norge. Departementet kan i forskrift også fastsette særskilte regler for slik virksomhet.(5) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler, herunder unntak fra lovens øvrige regler, for eiendomsmeglingsvirksomhet knyttet til omsetning av avtale om erverv av fast eiendom, atkomstdokument som nevnt i § 1-2 annet ledd nr. 3 eller tidsparter som nevnt i § 1-2 annet ledd nr. 5. Departementet kan i forskrift også fastsette særskilte regler for slik virksomhet. Kapittel 2. Krav om tillatelse, foretaksform, organisering mv.
§ 2-1Krav om tillatelse for å drive eiendomsmegling
(1) Eiendomsmegling mot godtgjørelse kan bare drives:- av foretak som har tillatelse til dette fra Finanstilsynet (eiendomsmeglingsforetak), jf. § 2-3 første ledd eller
- i medhold av norsk advokatbevilling når advokaten har stilt sikkerhet etter advokatloven § 5.
(2) Tillatelse kreves ikke for banker som forestår oppgjør som nevnt i § 1-2 annet ledd.(3) Departementet kan gi forskrift om at eiendomsmegling mot godtgjørelse også kan drives av foretak som yter rettslig bistand etter reglene i advokatloven kapittel 14.(4) Departementet kan i forskrift gi regler om at eiendomsmegling mot godtgjørelse også kan drives midlertidig av personer som er lovlig etablert i en annen EØS-stat med sikte på å drive slik virksomhet der, og kan gi nærmere regler om utøvelsen av slik virksomhet, herunder unntak fra lovens regler.Endret ved lover 19 juni 2009 nr. 48 (ikr. 21 des 2009 iflg. res. 18 des 2009 nr. 1603), 4 juni 2010 nr. 20 (ikr. 1 juli 2010 iflg. res. 4 juni 2010 nr. 771), 12 mai 2022 nr. 28 (i kraft 1 jan 2025 iflg. res. 11 okt 2024 nr. 2461, endring endret ved lov 21 juni 2024 nr. 46). Kapittel 3. Nærmere krav til virksomheten
§ 3-1Journalføring
Foretak og advokat som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1, plikter å føre journal over mottatte og utførte oppdrag etter forskrift fastsatt av departementet. § 3-2Forvaltning og behandling av klientmidler
(1) Foretak og advokater som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1, skal holde klientmidler adskilt fra egne midler og andre midler som ikke tilhører klienter.(2) Klientmidler tilhører den som har innbetalt eller overlevert disse til foretaket eller advokaten, inntil de er brukt på den måten som er avtalt. Klientmidler kan ikke disponeres på annen måte enn det som er avtalt.(3) Kreditorer kan kun søke dekning i kjøpesummen som er oppbevart i henhold til første ledd dersom beløpet tilhører debitor på beslagstiden, jf. dekningsloven § 2-2, og betingelsene for frigivelse som gjelder mellom partene i handelen, er oppfylt.(4) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler om behandling og sikring av klientmidler.Endret ved lover 11 apr 2014 nr. 12 (ikr. 1 juli 2014 iflg. res. 11 apr 2014 nr. 547), 10 april 2025 nr. 10 (i kraft 1 juli 2025 iflg. res. 10 juni 2025 nr. 987). Kapittel 4. Kvalifikasjonskrav. Tittel
§ 4-1Kvalifikasjonskrav
(1) Fagansvarlig, jf. § 2-9 annet ledd, og ansvarlig megler, jf. § 6-2, må ha eiendomsmeglerbrev, jf. § 4-2, advokatbevilling eller tillatelse etter § 4-3.(2) Medhjelper til ansvarlig megler må ha bestått eksamen som nevnt i § 4-4. § 4-2Eiendomsmeglerbrev
(1) Eiendomsmeglerbrev utstedes av Finanstilsynet til personer som:- anses egnet til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet,
- har bestått godkjent eiendomsmeglereksamen,
- har minst to års praktisk erfaring etter bestått eiendomsmeglereksamen,
- er myndig, og
- er i stand til å oppfylle sine forpliktelser etter hvert som de forfaller.
(2) Søkeren må fremlegge politiattest som nevnt i § 2-9 tredje ledd.(3) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler om kravene til eksamen og praksis, herunder gjøre unntak fra kravet til praksis.(4) Departementet kan i forskrift fastsette bestemmelser om godkjenning av søkere med yrkeskvalifikasjoner fra andre land.(5) Søkeren kan kreve at eiendomsmeglerbrevet utstedes på papir.Endret ved lover 19 juni 2009 nr. 48 (ikr. 21 des 2009 iflg. res. 18 des 2009 nr. 1603), 22 juni 2012 nr. 35 (ikr. 1 juli 2014 iflg. res. 22 juni 2012 nr. 566 og res. 13 des 2013 nr. 1449). Kapittel 5. Krav til uavhengighet
§ 5-1Foretakets adgang til å drive annen næringsvirksomhet
(1) Foretak og advokater som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1, kan i tillegg til eiendomsmegling bare drive virksomhet som har naturlig sammenheng med eiendomsmegling og som ikke er egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet.(2) Første ledd er ikke til hinder for at advokater driver rettshjelpsvirksomhet som ikke er egnet til å svekke tilliten til deres integritet og uavhengighet.(3) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler om adgangen til å drive annen virksomhet etter første og annet ledd. Departementet kan i forskrift eller i enkeltvedtak gjøre unntak fra første og annet ledd. § 5-2Ansattes adgang til å drive næringsvirksomhet mv.
(1) Ansatte og personer med tilsvarende tilknytning til foretak som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1, samt eiere og tillitsvalgte i slike foretak som normalt deltar i den daglige driften, kan ikke direkte eller indirekte drive handel med fast eiendom eller drive annen virksomhet som er egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet. Tilsvarende gjelder for personer med tilsvarende tilknytning til advokater som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1 første ledd nr. 2. Forbudet i første og annet punktum gjelder bare for personer som utfører arbeid som er ledd i eiendomsmegling.(2) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler om føring av register over rettigheter i fast eiendom som helt eller delvis tilhører personer som nevnt i første ledd og om plikt for slike personer til å gi opplysninger om sine rettigheter i fast eiendom.(3) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler om adgangen til drive annen virksomhet etter første ledd. Departementet kan i forskrift eller enkeltvedtak gjøre unntak fra første ledd. Kapittel 6. Oppdraget og utførelsen av dette
§ 6-1Oppdragstaker
(1) Med oppdragstaker menes i loven her foretak og advokat som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1, som i avtale har påtatt seg å yte eiendomsmeglingstjenester, jf. § 1-2 annet ledd.(2) Plikter som påhviler oppdragstakeren etter dette kapitlet, påhviler også den enkelte person med eiendomsmeglerbrev, jf. § 4-2, jurist med tillatelse etter § 4-3, eiendomsmeglerfullmektig, jf. § 4-5 annet ledd, og advokat som har rett til å drive eiendomsmegling, i deres virksomhetsutøvelse.Endret ved lov 15 des 2017 nr. 106 (ikr. 1 jan 2018 iflg. res. 15 des 2017 nr. 2042). § 6-2Ansvarlig megler
(1) Det skal utpekes en ansvarlig megler for hvert oppdrag. Ansvarlig megler skal ha eiendomsmeglerbrev, jf. § 4-2, advokatbevilling eller tillatelse etter § 4-3.(2) Ansvarlig megler skal selv utføre de vesentligste elementene i meglingen, men kan benytte seg av medhjelpere, jf. § 4-4, til mindre vesentlige oppgaver og oppgaver av rutinemessig eller teknisk karakter.(3) Annet ledd er ikke til hinder for at oppdrag utføres av eiendomsmeglerfullmektig som nevnt i § 4-5 annet ledd under tilsyn av ansvarlig megler for oppdraget, eller at oppgjør utføres av medhjelper som har bestått eksamen i oppgjør, jf. § 4-4 andre ledd.(4) Departementet kan i forskrift gi nærmere regler om ansvarlig meglers rettigheter og plikter, samt om arbeids- og ansvarsfordelingen mellom ansvarlig megler og eventuelle medhjelpere. Videre kan departementet i forskrift gi nærmere regler om ansvarlig meglers tilsyn med oppdrag som utføres av eiendomsmeglerfullmektig.Endret ved lover 22 juni 2012 nr. 35 (ikr. 1 juli 2012 iflg. res. 22 juni 2012 nr. 566), 15 des 2017 nr. 106 (ikr. 1 jan 2018 iflg. res. 15 des 2017 nr. 2042). Kapittel 7. Vederlag. Utlegg
§ 7-1Prisinformasjon
Foretak og advokater som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1, skal informere om prisene på sine tjenester, slik at de lett kan ses av kundene. Departementet kan i forskrift gi nærmere regler om slik plikt til å gi prisinformasjon. § 7-2Generelt om vederlaget
(1) Det kan ikke avtales et provisjonsbasert vederlag hvor den prosentsats som skal betales av kjøpesummen øker med kjøpesummens størrelse.(2) Oppdragstakeren skal utarbeide et skriftlig tilbud til potensielle oppdragsgivere basert på timepris og gi et anslag over den tid som antas nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Dersom oppdragsgiveren velger denne vederlagsformen, plikter oppdragstakeren å varsle oppdragsgiveren dersom medgått tid forventes å vesentlig overstige det som er angitt i overslaget.(3) Uavhengig av avtalt vederlagsform skal oppdragstakeren skrive regning. Regningen skal gjøre det mulig for oppdragsgiveren å bedømme arten og omfanget av arbeidet som er utført.(4) Det kan ikke avtales at andre enn oppdragsgiveren skal betale oppdragstakerens vederlag, herunder utlegg.(5) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler om oppdragstakerens vederlag, plikten til å gi tilbud basert på timepris som nevnt i annet ledd og plikten til å skrive regning som nevnt i tredje ledd.Endret ved lov 10 april 2025 nr. 10 (i kraft 1 juli 2025 iflg. res. 10 juni 2025 nr. 987). Kapittel 8. Tilsyn og sanksjoner
§ 8-1Tilsyn med eiendomsmegling
(1) Finanstilsynet fører kontroll og tilsyn etter finanstilsynsloven med- foretak og advokater som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1,
- personer med eiendomsmeglerbrev, jf. § 4-2,
- jurister med tillatelse etter § 4-3 og
- advokater som arbeider som fagansvarlig eller ansvarlig megler for foretak eller advokat som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1.
(2) Foretak og personer som nevnt i første ledd plikter å gi Finanstilsynet de opplysninger som måtte bli krevd angående virksomheten. Disse plikter også å fremvise og i tilfelle utlevere til kontroll forretningsbøker og øvrige dokumenter samt utskrifter av den elektronisk lagrede informasjon som angår eiendomsmeglingsvirksomheten.(3) Første og annet ledd gjelder tilsvarende for foretak, advokater og personer som nevnt i første ledd som er fratatt tillatelse til å drive eiendomsmegling etter § 8-2, er forbydd å drive eiendomsmegling etter § 8-3, har fått tilbakekalt sitt eiendomsmeglerbrev etter § 8-4, er fratatt sin tillatelse etter § 8-5, er forbydd å være fagansvarlig eller ansvarlig megler etter § 8-6, eller som selv har frasagt seg de nevnte rettigheter.Endret ved lover 19 juni 2009 nr. 48 (ikr. 21 des 2009 iflg. res. 18 des 2009 nr. 1603), 21 juni 2024 nr. 41 (i kraft 1 april 2025 iflg. res. 21 mars 2025 nr. 479). Kapittel 9. Ikrafttredelse og overgangsregler
§ 9-1Ikrafttredelse og overgangsregler