Kapittel I. Allmenne føresegner
§ 1Kva lova gjeld
Lova her gjeld feste (leige) av grunn til hus som festaren (leigaren) har eller får på tomta.Inn under lova går òg bruksrett til grunn som skal nyttast til veg, bilplass, hage eller liknande i samband med hus på festetomta. Dette gjeld òg særlege bruksrettar som bortfestaren har over framand eigedom og overlet til festaren, så langt det er tale om rettshøvet mellom festaren og bortfestaren.Om høvet til grunneigaren der bortfestaren er leigar av grunnen, gjeld føresegnene i § 42.Lova gjeld ikkje grunnleige der hovudføremålet er anna enn hus og bruk i samband med hus. § 2Særleg om tilhøvet til nye og eldre festeavtaler
Lova gjeld for festeavtaler anten dei er inngått før eller etter at lova her tek til å gjelde, om ikkje noko anna er sagt i lova eller går fram av samanhengen. Festeavtaler som er inngått etter at lova her tek til å gjelde, er kalla nye festeavtaler.Der det er sagt i lova eller går fram av samanhengen at føresegnene berre gjeld for nye festeavtaler eller for festeavtaler inngått etter 1975, gjeld føresegnene òg for eldre festeavtaler som vert lenga med ei avtale etter desse tidspunkta. § 3Utvida geografisk område
Lova gjeld for Svalbard, Jan Mayen, Bouvet-øya, Peter I's øy og Dronning Mauds Land berre i den mon det er fastsett av Kongen ved forskrift. § 4Tilhøvet mellom lova og avtaler
Ingen kan avtale eller gjere gjeldande vilkår i strid med føresegnene i lova, utan når dette er sagt i lova eller går fram av samanhengen. § 5Festeavtale
Avtale om tomtefeste skal gjerast skriftleg. For nye festeavtaler skal det seiast i avtala om festet gjeld tomt til bustadhus, tomt til fritidshus eller tomt til anna føremål, og tomteverdien skal opplysast.Partane vert likevel rekna å ha bunde seg i høve til kvarandre når det er ytt og motteke vederlag for festet, eller når festaren i samsvar med ei munnleg avtale har teke over festet utan motsegn frå bortfestaren ved å ta til med arbeid på tomta eller på annan måte. Kvar av partane har i så fall krav på å få avtala sett opp skriftleg.Så snart partane har gjort avtale, skal bortfestaren gjera det som trengst for å setje fram krav om turvande matrikkelføring. Om kostnadane med dette og med gjennomføring av avtala elles, gjeld avhendingslova § 2-6 tilsvarande, så langt ikkje noko anna fylgjer av det som er avtalt.Paragrafen her gjeld berre avtaler inngått etter 1975.Endra med lov 17 juni 2005 nr. 101 (ikr. 1 jan 2010 iflg. res. 5 juni 2009 nr. 600). § 5 aForbod mot festehøve på utbygde eigartomter
Det kan ikkje skipast feste på utbygde eigartomter når bygningane på tomta i hovudsak skal nyttast til bustad. Dette gjeld likevel berre om avhending av tomta kan sameinast med eigarens rettsgrunnlag etter lov eller avtale.Retten kan under omsyn til tilhøvet mellom partane, fordelinga av skuld og tilhøva elles lempe plikta festaren har til å betale festeavgift når det er skipa feste i strid med føresegnene i fyrste ledd. Partane kan avtale at slik avgjerd skal høyre under skjønn.Føyd til med lov 3 sep 2010 nr. 54 (ikr. 1 jan 2011 iflg. res. 3 sep 2010 nr. 1238). § 6Avtale om lån og tilskott
Avtale om lån som vilkår for festeretten er ikkje bindande for festaren. Er lånet heilt eller delvis ytt, kan festaren krevje det attende.Det same gjeld om tilskott (innfestingssum) som vilkår for festeretten. Det kan likevel avtalast at festaren skal yte tilskott svarande til påkostnaden, dersom bortfestaren etter avtala skal opparbeide veg, leggje vatn- eller kloakkleidning eller gjere andre tiltak til nytte for festetomta, eller bortfestaren skal koste slike tiltak som er eller vert gjort av kommunen eller andre. Dette gjeld òg for tiltak som bortfestaren har gjort eller kosta i tida før avtala. Skal bortfestaren sjølv utføre arbeidet eller delar av dette, eller bortfestaren sjølv har utført det i tida før avtala, kan bortfestaren rekne inn eit rimeleg vederlag for arbeidet i tilskottet. Kongen kan i forskrift gje føresegner om fordelinga av påkostnaden der opparbeidinga eller gjennomføringa av tiltaket skjer under eitt for eit større område med fleire festetomter.Paragrafen her gjeld berre avtaler inngått etter 1975. § 6 aBruk av elektronisk kommunikasjon
Krav i eller i medhald av lova her om at melding, oppseiing, krav eller liknande skal gjerast skriftleg, er ikkje til hinder for bruk av elektronisk kommunikasjon mellom partane om dei er samde om det.Krav i eller i medhald av lova her om at ei avtale skal settast opp skriftleg, er ikkje til hinder for bruk av elektronisk kommunikasjon dersom partane er samde om det.Tilføyd ved lov 21 des 2001 nr. 117 (ikr. 1 jan 2002 iflg. res. 21 des 2001 nr. 1475). Kapittel II. Festetid, oppseiing, lenging
§ 7Festetid ved feste av tomt til bustadhus og fritidshus
For nye festeavtaler og avtaler som er lenga etter § 33 gjeld feste av tomt til bustadhus og fritidshus til festet vert sagt opp av festaren eller tomta vert innløyst.For festeavtaler inngått etter 1975, men før lova her tek til å gjelde, er festetida 80 år, dersom det ikkje er avtalt lengre tid eller feste utan tidsavgrensing, eller avtalt at festet fell bort ved innløysing eller oppseiing frå festaren.For festeavtaler inngått før 1976 gjeld det som er fastsett i avtala om festetid.Endra med lov 2 juli 2004 nr. 63 (ikr. 1 nov 2004 iflg. res. 15 okt 2004 nr. 1336. Endringane skal gjelde der krav om innløysing eller lenging fremjast på grunnlag av at innløysingstida er inne eller festetida er ute 1 jan 2006 eller seinare. Ved krav om innløysing eller lenging når festetida er ute for ei tomt som er festa bort for festaren si livstid, gjeld likevel endringane der festaren døyr 1 nov 2004 eller seinare). § 8Festetid for feste av tomt til anna enn bustadhus og fritidshus
Så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt, gjeld feste av tomt til anna enn bustadhus og fritidshus utan tidsavgrensing og på oppseiing med like rett for partane.For festeavtaler inngått etter 1975 gjeld feste av tomt til fabrikk- eller forretningsbygg for 80 år, om ikkje anna fylgjer av det som er avtalt. Kapittel III. Festeavgift
§ 11Forbod mot urimeleg høg festeavgift
Det kan ikkje avtalast eller krevjast ei festeavgift som er urimeleg høg i høve til det som vanlegvis vert betalt på staden ved nye feste av liknande tomter på liknande avtalevilkår. § 12Forskotsbetaling av festeavgift
Er ikkje anna avtalt, kan bortfestaren krevje at festeavgifta skal betalast på forskot for eitt år om gongen. § 13Fråskiljing av krav på festeavgift
Retten til bortfeste eller til å krevje festeavgift kan ikkje skiljast frå eigedomsretten til festetomta, utan når det gjeld krav på forfalne terminar og når det gjeld framfeste. § 14Panterett for og innsøkjing av festeavgift
Bortfestaren har panterett i festeretten og i byggverk på tomta for skuldig festeavgift dei tre siste åra. Er det sagt i festeavtala at bortfestaren skal ha slik panterett, gjeld tinglysingslova § 21 tredje ledd tilsvarande, slik at panteretten går føre alle rettsstiftingar i tomta som skriv seg frå festaren. Pantelova § 1-4 gjeld ikkje for slik panterett.Krav på festeavgift er tvangsgrunnlag for utlegg. Kapittel IV. Råderett
§ 16Fysisk råderett
Ved feste av tomt til bustadhus og fritidshus har festaren same fysiske råderett over festetomta til bruk innanfor festeføremålet som ein eigar har, så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt. Er det avtalt at festaren ikkje kan hogge ned tre på tomta, kan festaren likevel krevje at bortfestaren i rimeleg mon tek bort tre som hindrar utsikt eller på annan måte er til ulempe, og setje seg imot hogst av tre som bør verte ståande for trivnaden si skuld. Er det ikkje sagt noko i avtala om storleiken på tomta (punktfeste), gjeld føresegnene i andre punktum for eit areal på eitt dekar (daa), medrekna der huset eller husa står og høveleg avrunda etter tilhøva på staden.Ved feste av tomt til anna enn bustadhus og fritidshus har festaren rett til å bruke tomta i samsvar med føremålet med festet, slik tida og tilhøva krev. Festaren må ikkje nytte rådveldet sitt slik at det vert uturvande til skade eller ulempe for bruken av tomta etter at festet er avvikla. Er tomta festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren, gjeld fyrste ledd fyrste punktum tilsvarande.Endra med lov 28 apr 2000 nr. 34 (ikr. 1 juli 2000 iflg. res. 28 apr 2000 nr. 366). § 17Overføring av festerett
Festaren har rett til å føre festeretten over til ein annan så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt eller festeføremålet.Har bortfestaren teke atterhald om forkjøpsrett ved overføring av festerett og bygning, gjeld lov av 9. desember 1994 nr. 64 om løysingsrettar §§ 8 og 9.Andre ledd gjeld tilsvarande dersom bortfestaren har teke atterhald om godkjenning ved overføring av festerett til tomt til bustadhus og fritidshus. Godkjenning til overføring av festerett kan elles berre nektast når det er sakleg grunn til det. Nektinga skal grunngjevast. Har festaren ikkje motteke skriftleg grunngjeve avslag innan to månader etter at det vart søkt om godkjenning, vert samtykke rekna som gjeve.Er det ikkje naudsynt med bortfestarens godkjenning for overføring av festeretten etter tredje ledd fyrste punktum, jf. andre ledd, skal festaren likevel varsle bortfestaren om kven festeretten er overført til. Inntil slikt varsel er gjeve, kan bortfestaren krevje den forrige festaren for festeavgift sjølv om festeavgifta gjeld for tida etter overføringa.Føresegnene i denne paragrafen gjeld tilsvarande ved tvangssal. Tingretten set frist for bortfestaren til å kome med fråsegn, og avgjer om den nye festaren skal godkjennast.Endra med lov 30 aug 2002 nr. 67 (ikr. 1 jan 2003 iflg. res. 30 aug 2002 nr. 938). Kapittel V. Mishald og mishaldsverknader
§ 20Betaling av festeavgift ved forseinka oppfylling frå bortfestaren
Får ikkje festaren råderett over tomta til avtalt tid, og dette ikkje skuldast tilhøve som festaren svarar for, pliktar ikkje festaren å betale festeavgift før frå det tidspunktet festaren får den råderetten han eller ho skal ha etter lov og avtale. Gjeld forseinkinga berre ein del av tomta, har festaren krav på høvesvis avslag i festeavgifta for den tida forseinkinga varer. Festaren pliktar likevel ikkje å betale festeavgift dersom festaren ikkje kan utnytte den delen festaren har fått råderett over til festeføremålet. § 21Hevingsrett for festaren ved forseinka oppfylling frå bortfestaren
Ved vesentleg forseinka oppfylling frå bortfestaren kan festaren heve festeavtala. § 22Skadebot ved forseinka oppfylling frå bortfestaren
Festaren kan krevje skadebot for tap som fylgje av forseinking, med mindre bortfestaren godtgjer at forseinkinga ikkje skuldast feil eller forsøming frå bortfestaren eller nokon bortfestaren svarar for. Kapittel VI. Innløysing og lenging
§ 32Rett til innløysing av festetomt til bustadhus og fritidshus
Festaren kan krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus eller fritidshus når det er gått 30 år av festetida – om ikkje kortare tid er avtalt – eller når festetida er ute. Etter at det er gått 30 år av festetida, kan festaren også krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus kvar gong det er gått to nye år, og ei festetomt til fritidshus kvar gong det er gått ti nye år.Når festetida er ute for ei slik tomt som er festa bort for festaren si livstid, kan desse krevje innløysing:- festarens ektemake,
- livsarving til festaren,
- fosterbarn som står i same stilling som livsarving,
- nokon som dei siste to åra har høyrt til same husstand som festaren.
Til innløysing av festetomter med hus som skjer etter paragrafen her eller med heimel i festeavtala, trengst det ikkje samtykke frå offentleg styresmakt dersom samtykke til bortfeste vart gjeve på bortfestingstida, eller ikkje trongst etter reglane på den tida.Endra med lover 2 juli 2004 nr. 63 (ikr. 1 nov 2004 iflg. res. 15 okt 2004 nr. 1336. Endringane skal gjelde der krav om innløysing eller lenging fremjast på grunnlag av at innløysingstida er inne eller festetida er ute 1 jan 2006 eller seinare. Ved krav om innløysing eller lenging når festetida er ute for ei tomt som er festa bort for festaren si livstid, gjeld likevel endringane der festaren døyr 1 nov 2004 eller seinare), 30 juni 2006 nr. 52 (ikr. 1 juli 2006 iflg. res. 30 juni 2006 nr. 727). Kapittel VII. Avvikling
§ 39Borttakingsrett og ryddingsplikt
Når eit tomtefeste skal avviklast, har festaren rett og plikt til å ta bort hus og andre faste tilskipingar som festaren har på tomta. Bortfestaren kan likevel krevje at det førebels vert ståande til trygd for krav som bortfestaren meiner å ha. I så fall må bortfestaren innan rimeleg tid ta steg til å få kravet rettsleg avgjort.Festaren pliktar å ta bort lausøyre, rydde opp etter seg på tomta og å gjennomføre naudsynte tiltak for å sikre mot skade eller fåre for skade.Det som festaren ikkje tek bort innan rimeleg tid etter at festaren har fått skriftleg oppmoding om det, tilfell bortfestaren utan vederlag.Føresegnene i denne paragrafen gjeld berre så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt. § 40Rett og plikt til overtaking av hus og faste tilskipingar
Dersom borttaking etter § 39 vil føre til at verdiar går til spille i utrengsmål, kan både festaren og bortfestaren få rett til å krevje at bortfestaren tek over hus og faste tilskipingar mot vederlag. Bortfestaren kan likevel ikkje påleggjast slik overtaking dersom festaren kan krevje tomta innløyst, eller dersom bortfestaren tilbyr festaren å løyse inn tomta mot vederlag fastsett etter føresegnene i § 37. Føresetnaden er at korkje rettsgrunnlaget til bortfestaren, avtala eller andre tilhøve er til hinder for innløysing.Tvist om rett og plikt til overtaking etter fyrste ledd høyrer under skjønn, om partane ikkje har avtalt eller vert samde om ein annan avgjerdsmåte.Endra med lov 2 juli 2004 nr. 63 (ikr. 1 nov 2004 iflg. res. 15 okt 2004 nr. 1336). Kapittel VIII. Framfeste
§ 42Framfeste
Med framfeste er i lova her meint festehøve der bortfestaren berre har leigerett til tomta.I nye festeavtaler må både grunneigaren og den som har leigerett til grunnen vere partar på bortfestarsida, dersom det skal festast bort tomt til bustadhus eller fritidshus. Tomter til andre føremål kan festast bort av den som har leigerett til grunnen, så langt det er i samsvar med rettsgrunnlaget til leigaren.I festeavtaler inngått etter 1975, men før lova her tek til å gjelde, kan festaren ved framfeste gjere føresegnene om minste festetid gjeldande i høve til grunneigaren utan omsyn til om leigetida er ute etter leigeavtala mellom frambortfestaren og grunneigaren.Ved feste av tomt til bustadhus eller fritidshus gjeld reglane om innløysing og lenging i kapittel VI også i høvet mellom festaren og grunneigaren.Så langt ikkje anna fylgjer av avtale, gjeld føresegnene i §§ 40 og 41 tilsvarande mellom festaren og grunneigaren utan omsyn til når festeavtala er inngått, likevel slik at krav om at grunneigaren skal ta over hus og faste tilskipingar berre kan setjast fram når leigaren ikkje sjølv ynskjer å ta over hus og faste tilskipingar og heller ikkje har rimeleg grunn til å setje seg imot at grunneigaren får ta over.Endra med lover 2 juli 2004 nr. 63 (ikr. 1 nov 2004 iflg. res. 15 okt 2004 nr. 1336), 19 juni 2015 nr. 63 (ikr. 1 juli 2015). Kapittel X. Ikraftsetjing m.m.
§ 44Ikraftsetjing. Overgangsføresegner
Lova tek til å gjelde frå den tida Kongen fastset.§ 10 fyrste ledd gjeld berre for åremålsfeste (feste som er skipa for eit visst åretal eller som går ut til ei fastsett tid) som går ut tidlegast tre år etter at lova her tek til å gjelde.For festeavtaler inngått før 1976 gjeld føresegnene i kapittel VI der festetida går ut to år eller meir etter at lova har teke til å gjelde. For krav om innløysing i festehøve der festetida går ut tidlegare, gjeld lov av 30. mai 1975 nr. 20 om tomtefeste § 33 så framt søknad om innløysing er sett fram seinast to år etter at lova her har teke til å gjelde. § 45Oppheving av og endringar i andre lover
Frå den tida lova tek til å gjelde, vert lov av 30. mai 1975 nr. 20 om tomtefeste oppheva, med dei unnatak som fylgjer av § 44 tredje ledd.Frå same tida skal fylgjande føresegner i andre lover endrast slik: – – –