Veiledning knyttet til bestemmelser i plan- og bygningslovenOm bestemmelsene i kapittel 17§ 17-1 Definisjon§ 17-2 Forutsetning for bruk av utbyggingsavtaler§ 17-3 Avtalens innhold§ 17-4 Saksbehandling og offentlighet§ 17-5 Klage§ 17-6 Forskrifter (SAK kapittel 18)§ 17-7 Dispensasjon. Samtykke til å fravike regleneOm bestemmelsene i kapittel 18§ 18-3 Refusjonsberettigede tiltak§ 18-4 Refusjonsenheten§ 18-5 Utgifter som kan kreves refundert§ 18-6 Refusjonspliktig areal§ 18-7 Fordelingsfaktorene§ 18-8 Godkjenning av planer og foreløpig beregning av refusjon§ 18-9 Fastsetting av refusjon§ 18-10 Forfall og renteplikt§ 18-11 Refusjonsdebitor. Panterett§ 18-12 SøksmålOm kapittel 19Om bestemmelser i kapittel 20§ 20-2 Søknadsplikt§ 20-3 Søknadsplikt med krav om ansvarlige foretak§ 20-5 Tiltak som er unntatt fra søknadsplikt§ 20-8 Unntak fra søknadsplikt for skjermingsverdige byggOm bestemmelser i kapittel 21Pbl. § 21-3 Nabovarsel§ 21-7 Tidsfrister med særskilte virkningerOm bestemmelser i kapittel 23§ 23-9 Register over foretakOm bestemmelser i kapittel 29§ 29-7a Tilsyn med produkter til byggverk§ 29-7b Tvangsmulkt
§ 29-7c Overtredelsesgebyr
Bestemmelsen forutsetter at avtalen gjelder et område, og at den har grunnlag i kommunal arealplan.
Bestemmelsen stiller krav om et såkalt «forutsigbarhetsvedtak». Dette vedtaket skal gi utbygger informasjon om kommunens overordnede forutsetninger for å inngå avtaler, slik at hans forventninger skal kunne være realistiske. Vedtaket kan gjelde kommunens planer for egen utbygging av infrastruktur (her kommer ikke forbudet mot sosial infrastruktur inn, denne kan tas med som kommunens ytelse i avtalen), langtidsbudsjett, boligbyggingsprogram mv. Kravet om et forutsigbarhetsvedtak har sammenheng med at arealplanen ikke nødvendigvis sier noe om økonomiske forutsetninger for gjennomføring av avtalen. Dersom planen inneholder slike forutsetninger, kan kravet om forutsigbarhetsvedtak dermed fremgå direkte av planen. Det er altså ikke noe formkrav til et slikt vedtak, bortsett fra at det må være politisk, og fattet av kommunestyret. Dette er et vedtak i henhold til kommuneloven, ikke et enkeltvedtak etter forvaltningsloven. Det gir derfor ikke rettigheter eller plikter til noen part.
Dette er den viktigste bestemmelsen i dette regelverket, og presiserer i første ledd at avtalen må ha grunnlag i planbestemmelser. Innledningsvis i avtalen bør det derfor presiseres hvilke planbestemmelser den tar utgangspunkt i. Her vil det særlig være rekkefølgebestemmelser som vil være viktig.
Andre ledd gjelder boliger. Avtalen kan regulere antall boliger, størrelse og utforming, og bestemmelsen presiserer dermed at avtalen kan gå lenger enn plan på dette området. Merk at i den grad det vurderes dispensasjon etter kapittel 19, så kan også svalbardmiljøloven tre inn. Avtalen kan også gå ut på at kommunen skal overta boligene uten begrensning i antall, men da til markedspris. Utbygger kan altså bygge for kommunen.
Tredje ledd er bestemmelsen om forholdsmessighet, nødvendighet for gjennomføring av tiltaket, krav til rimelighet i forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag. Her er det bare trukket opp prinsipper for vurderingen, uten skarpe avgrensninger. Det er en forutsetning at kommunen skal bidra med mer enn bare et planvedtak. Det forutsettes altså at kommunen tar sin del av f.eks. byggingen av infrastrukturen (f.eks. skoler, barnehager, teknisk eller grønn infrastruktur), yter kontantbidrag til utbygger, stiller arealer til disposisjon mv.
På fastlandet gjelder en viktig diskusjon om og hvordan kommunene skal bidra til at merverdiavgiften skal refunderes og komme tiltaket til gode i form av redusert kostnad. Ettersom merverdiavgiftsloven ikke gjelder på Svalbard, kommer denne problemstillingen ikke inn her.
En viktig del av tredje ledd er dessuten innledningen, der det gis valg mellom fysisk gjennomføring av et tiltak, og et kontantbidrag (eller en kombinasjon). Avtalene får gjerne forskjellig oppbygging etter hvilken av de to gjennomføringsmåtene som velges, f.eks. mht. garantistillelse, fremdriftsplan osv.
Et vanskelig spørsmål her er forholdet mellom ytelser etter forskjellige regelverk, f.eks. der det både brukes tilknytningsavgifter, refusjon og utbyggingsavtaler. Regelverkene vil kunne supplere hverandre, men det vil etter forholdene kunne være urimelig dersom kommunen sikrer seg dobbelt innbetaling, f.eks. i forhold til «selvkost». Det finnes likevel eksempler på at kommunen bruker tilknytningsavgifter i tillegg til utbyggingsavtalen.
Rent privatrettslige avtaler som kommunen inngår, må holdes utenfor utbyggingsavtalen. Dersom kommunen f.eks. utvikler, bygger og selger egne boliger/boligområder, eller selger ut arealer, må dette betraktes som rent privatrettslige disposisjoner, og holdes for seg.
Fjerde ledd gir mulighet for forskuttering av kommunale tiltak som er nødvendige for avtalen. Denne muligheten er lite brukt, og blir for så vidt en vanlig låneavtale, men underlagt begrensningene som ellers gjelder for utbyggingsavtale. Når bestemmelsen er lite brukt, har det også sammenheng med at enkelte kommuner heller bruker OPS-avtaler, som også omfatter drift, noe det ikke er anledning til i utbyggingsavtaler.
§ 17-4 gir i tillegg visse formkrav om kunngjøring. Etter første ledd skal oppstart av avtaleforhandlinger kunngjøres, og etter tredje ledd skal inngått avtale også kunngjøres. Det er også krav om offentlig ettersyn med 30 dagers frist dersom avtalen gjelder tiltak etter § 17-3 andre og tredje ledd, dvs. de aller fleste avtaler. Unntaket her vil sannsynligvis være de avtaler som bare regulerer tiltak kommunen kan kreve direkte gjennomført med hjemmel i lov.
§ 17-5 sier at utbyggingsavtaler ikke kan påklages. Avtalen er en privatrettslig avtale, som må forfølges privatrettslig, dvs. ved domstolene. (Dette er sannsynligvis en viktig medvirkende årsak til at det er så lite praksis omkring tvister.) Avtalen har likevel et så sterkt offentligrettslig grunnlag, fordi den gjelder gjennomføring av plan, at det er gitt visse formkrav for å ivareta offentlighetens interesser. Dette må også sees i sammenheng med kravet i § 17-2 om forutsigbarhetsvedtak, som skal være offentlig, og skape det offentligrettslige grunnlaget (sammen med arealplanen) for avtalen. § 17-4, som blant annet har krav om kunngjøring, må også sees i sammenheng med formkravene til avtalen.
Bestemmelsen er en hjemmel for departementet til å gi forskrifter. Slike forskrifter er gitt i Forskrift om byggesak (SAK) kapittel 18. Disse sier at det ikke kan avtales at grunneier skal bekoste sosial infrastruktur som skoler, barnehager, sykehjem eller tilsvarende tjenester som det offentlige med hjemmel i lov er forpliktet til å skaffe til veie. «Sosial infrastruktur» er begrenset til disse tiltakene, men avgrensningen kan av og til være vanskelig, f.eks. tilpassede boliger med kommunale tjenester. Bestemmelsen er ikke til hinder for at sosial infrastruktur kan være del av kommunens ytelse etter avtalen. Bestemmelsen presiserer videre at kommunen kan unnta fra kravene om kunngjøring og offentlig ettersyn der avtalen bare gjelder det kommunen kan kreve direkte med hjemmel i pbl. § 18-1 og § 18-2, dvs. de tiltakene som gir grunnlag for refusjon. Bestemmelsen gir et generelt dispensasjonsforbud. Dersom reglene innføres, må de altså brukes uavkortet. Sammenhengen i regelverket gjør dette naturlig, og det antas ikke å være grunn til unntak fra dette.
Departementet kan gi unntak, f.eks. ved større sammenhengende utbygging. Her er f.eks. tenkt på tiltak som et OL, kanskje også store industriutbygginger som omdanner et lokalsamfunn. Bestemmelsen har bare vært brukt en gang, og da for å forlenge en tidligere avtale der sosial infrastruktur har inngått, men eller ellers foreløpig ikke brukt.
Bestemmelsen avgrenser de tiltakene det kan kreves refusjon for til de tiltakene som kan kreves opparbeidet etter opparbeidelsesplikten i § 18-1 og § 18-2. Disse bestemmelsene gjelder allerede i Longyearbyen, og ble inntatt i BfL. allerede i 2003.
Bestemmelsen stiller krav til at enheten, dvs. avgrensningen av det refusjonsberettigede tiltaket, skal være sammenhengende, og at kostnadsfordelingen samlet skal fordeles på de arealer som er refusjonspliktige. Kommunen kan bestemme en annen enhet når terrengforholdene tilsier det, for å få en rimelig fordeling. Bestemmelsen gir altså lokalstyret mulighet til å bestemme omfanget av det tiltaket som skal være refusjonspliktig. Felles anlegg som gårdsplass osv. skal være én enhet.
Bestemmelsen angir de utgiftene som kan kreves refundert, og utgangspunktet er greit. Det er det som de andre brukerne tjener på det, men ikke mer. Det følger av forarbeidene til den gamle plan- og bygningsloven § 48 (som er videreført i pbl. § 18-5), at det er samtlige utgifter som har vært nødvendige for å få utført tiltaket som kan tas med. Dette vil eksempelvis være utgifter som omfatter utførelse, prosjektering, erverv av grunn, og finansieringskostnader. Her kan kommunen kreve prisanbud. Bestemmelsen sier hvem som skal betale. Dette er de eiendommene som kan knyttes til anlegget innenfor planområdet. Eiendommer med eksisterende bygg omfattes i utgangspunktet ikke, men kan omfattes dersom de ikke er fullt utbygget. Dette gjelder eiendommer der mindre enn 2/3 er bebygget, og der resten kan bebygges særskilt, eventuelt fradeles som egne tomter. Kommunen kan også bestemme at eksisterende fritidsbebyggelse kan kreves tilknyttet, dette må i så fall fremgå av plan. Nye tomter som kommer til etter at refusjonsoppgjøret er gjennomført, har mulighet til å inngå en avtale om påkobling. For gjennomføring av refusjon i slike tilfeller, så henvises det til § 27-3. Kapittel 27 handler om tilknytning, og er materielle krav, men det er bare § 18-1 og § 18-2 som er grunnlaget for refusjon.
Bestemmelsen angir fordelingsfaktorene, dvs. hvor mye hver refusjonsdebitor skal betale. Her utgjør tomtearealet 50 %, og grad av utnytting 50 %. Kommunen kan bestemme annen fordeling, men det gjøres svært sjelden. Graden av utnytting er viktig for å angi hvor mange bygninger refusjonen vil gjelde.
Grunnlaget for beregningen fremgår av forskrift om byggesak (SAK) kapittel 17, som også er inntatt som del av BfL. SAK stiller krav om at tiltakshaver skal vise plan over hele tiltaket, utarbeide kostnadsoverslag og forslag til fordeling av utgifter. Dette materialet skal sendes rekommandert til de berørte grunneiere eller festere, som har 3 uker til uttalelse. Tiltakshaver skal også utarbeide tekniske planer, disse trenger ikke oversendes. Tiltakshaver skal deretter redegjøre for nabomerknader, og sende materialet til kommunen. Dette materialet binder refusjonssaken, og må derfor være grundig utarbeidet. Endelig refusjon kan ikke overskride disse kostnadene med mer enn 15 %. Dersom merknadene medfører endringer i beregningene, kan fordelingen mellom eiendommene endres. Det må da foretas nye beregninger, som må sendes ut på nytt, med ny høringsfrist.
Kommunen skal deretter fatte vedtak om foreløpig beregning av refusjonen, og det er dette vedtaket som er nødvendig for at arbeidet kan settes i gang. Kommunen må foreta de nødvendige beregninger av om materialet er korrekt, om det er feil ved planene, om kostnadsoverslaget er korrekt osv. Ved feil må materialet sendes tilbake til tiltakshaver for ny vurdering, ev. ny høring, før kommunen kan fatte dette foreløpige vedtaket. Kommunen kan kreve prisanbud dersom den mener prisen er for høy. Tiltakshaver på sin side kan kreve tilleggsutligning, f.eks. dersom det kommer nye eiendommer til, eller eiendommer faller fra pga. manglende verdistigning.
En viktig del av bestemmelsen er tredje ledd, som sier at refusjonsretten faller bort dersom tiltaket påbegynnes før kommunen har fattet dette foreløpige vedtaket, med mindre kommunen bestemmer noe annet av hensyn til tiltakets karakter og betydning av fremdrift. Denne bestemmelsen gir lokalstyret en mulighet til f.eks. å se flere tiltak i sammenheng.
Bestemmelsen fastsetter at kommunen skal fatte endelig vedtak om refusjon når tiltaket er ferdig opparbeidet. Dette vedtaket gir den endelige kostnadsfordelingen. Her kan det tas med nødvendige utgifter til å fullføre tiltaket slik det er godkjent, men totalen kan altså ikke overskride den foreløpige fastsettelsen med mer enn 15 %. Kommunen må her foreta regnskapskontroll, og sende fordelingen til tiltakshaver (refusjonskreditor) og de berørte for uttalelse med tre ukers frist, før det endelige vedtaket fattes.
Refusjonsvedtakene kan påklages etter forvaltningsloven (til fylkesmannen), og kan naturligvis prøves rettslig.
Etter § 18-10 er forfallstidspunktet fem uker etter at det endelige vedtaket er meddelt de berørte (refusjonsdebitorene). Ved forsinkelser gjelder loven om forsinkelsesrente. Det er unntak fra regelen om forfallstidspunkt når refusjonen omfatter ubebygd del av bebygd eiendom, her forfaller refusjonen ved fradelingen, eller når det påhviler midlertidig forbud mot tiltak. Dersom det offentlige er refusjonskreditor, kan betalingen skje i årlige terminer.
Bestemmelsen gir kreditor mulighet til utlegg etter tvangsloven. Sysselmannen er tvangsmyndighet. Bestemmelsen regulerer også forholdet ved festeavtale.
Bestemmelsen gir en bindende søksmålsfrist på 2 måneder fra endelig vedtak, dvs. når klage er avgjort eller klagefristen utløpt. I tillegg gir den rett for andre berørte grunneiere til å tre inn i saken. Dersom refusjonsvedtaket kjennes ugyldig av retten, må det tilbake til kommunen.
Kapittel 19 om dispensasjon er en sikkerhetsventil for Longyearbyen Lokalstyre til å kunne dispensere fra de materielle bestemmelsene i byggesaksdelen i Plan- og bygningsloven. Det må gjøres en konkret vurdering av hva dispensasjonen gjelder. BfL. åpner ikke for å gi dispensasjon fra plan hverken når det gjelder arealbruksformål eller fra bestemmelser. Dersom dispensasjonen er knyttet til planverket, så er det svalbardmiljøloven som trer inn, og Sysselmannen som skal behandle dette.
Svalbardmiljøloven gir ikke hjemmel til å fravike den planlagte arealbruken. Dersom en omsøkt virksomhet er i strid med arealbruksformålet i plan, må det utarbeides ny plan. Dersom virksomheten strider imot utfyllende bestemmelser i plan, kan Sysselmannen gi tillatelse til å fravike bestemmelsen etter en konkret vurdering
Som vedlegg til saker som oversendes til Sysselmannen for avgjørelse, skal Longyearbyen lokalstyre legge ved en egen vurdering med positiv eller negativ innstilling til om det skal gis tillatelse til virksomhet i strid med planen.
Bestemmelsen gir oversikt over tiltak som er søknadspliktige og tiltak som er unntatt fra søknadsplikt. Unntakene omfatter også tiltak som behandles etter annet regelverk (§ 20-6), og tiltaket som Forsvaret bygger (§ 20-7), men disse to bestemmelser er ikke gjort gjeldende i BfL. I tillegg omfatter bestemmelsen tiltak iht. sikkerhetsloven § 17 på skjermingsverdige byggverk (§ 20-8). Sikkerhetsloven gjelder på Svalbard, og derfor tas den delen av bestemmelsen inn i BfL.
Bestemmelsen inntas i BfL. på samme grunnlag som § 20-2 i henhold til Sikkerhetsloven.
Bestemmelsen tilsvarer i hovedsak tidligere § 20-3, men er litt utvidet. § 20-5 bokstav a) og b) er utgangspunkt for bestemmelsen i ny SAK § 4-1.
Unntakene som følger av forskrift (SAK § 4-1 bokstav a og b), sier at frittstående bygning inntil 50 kvm bruksareal eller bebygd areal, med mønehøyde 4 meter og gesimshøyde 3 meter, kan bygges inntil 1 meter fra nabogrense uten søknad. Av hensyn til bebyggelsen i Longyearbyen er det viktig at slike tiltak kommer inn til behandling av lokalstyret, og bestemmelsen i § 20-5 a) og b), SAK § 4-1 bokstav a) og b) er derfor ikke gjort gjeldende i BfL.
Bestemmelsen er ny, og gjelder tiltak som omfattes av sikkerhetsloven. Bestemmelsen gir unntak fra søknadsplikt, og sier at departementet kan beslutte at tiltak skal være unntatt fra søknad dersom tvingende sikkerhetshensyn gjør det nødvendig. Sikkerhetsloven gjelder på Svalbard.
Femte ledd i denne bestemmelsen er ikke gjort gjeldende i BfL. Longyearbyen er et samfunn med stor turnover. Historien er kort og forsvinner fort, derfor er det behov for et sterkere krav om nabovarsling. Det bør ikke gå for lang tid mellom nabovarsling i plan og nabovarsling i byggesak. Grensen i femte ledd på 5 år før nytt nabovarsel er nødvendig, blir for lang tid.
Hovedsaklig all grunn i Longyearbyen planområde eies av staten ved Næringsdepartementet, mens det er etablert flere hundre festetomter. Nabovarsel skal i henhold til pbl. sendes både hjemmelshaver og fester. Mange festetomter grenser bare til den opprinnelige eiendommen, slik at det er bare en nabo iht. loven. Det er derimot mange gjenboere. Begrepet gjenboere bør tolkes vidt slik at de som blir berørt får nabovarsel.
Fjerde ledd er nytt og likestiller behandling av dispensasjon fra plan med dispensasjon fra byggesaksbestemmelsene. Bestemmelsen må leses i lys av at planbestemmelsene ligger i svalbardmiljøloven. I planbestemmelsene på Svalbard er det ikke en generell hjemmel som åpner for dispensasjon fra plan. Sysselmannen kan i helt spesielle tilfeller gi tillatelse til virksomhet i strid med utfyllende bestemmelser fra plan (svalbardmiljøloven § 58 fjerde ledd), og tidsfristen på 12 uker i pbl. § 21-7 må henspeile på søknader som innebærer tillatelse i henhold til svml. § 58 fjerde ledd. Her blir altså fristen 12 uker, med tilbakebetaling av gebyr som virkning ved fristoverskridelse. Bestemmelsene om frister ved klagesaksbehandling får tilsvarende anvendelse. Det er presisert at fristen ikke gjelder i den tiden søknaden ligger til behandling hos regionale og statlige myndigheter. Her er det gitt hjemmel for opprettelse av et register over foretak som har påtatt seg ansvarsrett. I forskrift kan det kreves at foretak, tiltakshavere og kommuner kan pålegges å gi opplysninger om ansvarlige foretak til registeret. Dette vil også gjelde Longyearbyen.
Av særlig betydning er § 29-7a tredje ledd. Bestemmelsen gir lokalstyret plikt til å bistå DiBK for å forhindre ulovlige produkter. De tre nye bestemmelsene er en logisk følge av § 29-7 om krav til produkter, og vil være av betydning for å sikre at det brukes godkjente materialer.