Forskrift om eiendomsmegling

I

Kapittel 1. Visse former for eiendomsmeglingsvirksomhet

§ 1-1Nærmere regler for boligbyggelag

(1) Lov om eiendomsmegling (eiendomsmeglingsloven) § 5-1 og § 5-3 fjerde ledd gjør ingen innskrenkning i boligbyggelagenes adgang til å drive virksomhet omfattet av lov 6. juni 2003 nr. 38 om bustadbyggjelag (bustadbyggjelagslova).

(2) Eiendomsmeglingsloven § 5-3 første til tredje og femte til syvende ledd (forbud mot egenhandel) gjelder ikke for:

ansatte i boligbyggelag som ikke utfører arbeid som er ledd i eiendomsmegling,
ansatte i boligbyggelag ved tildeling av ny bolig til fast pris gjennom ansiennitet i boligbyggelaget.

§ 1-2Nærmere regler om næringsmegling

Bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven § 4-4, § 6-2, § 6-4, § 6-5, § 6-7 til § 6-10 og kapittel 7 og § 8-8 kan fravikes ved oppdrag omfattet av eiendomsmeglingsloven § 1-4 tredje ledd.

§ 1-3Nærmere regler om utleiemegling

(1) Reglene om budjournal i § 3-5, oppdragstakers plikter ved budgivning i § 6-3, innsyn i budjournal i § 6-4, bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 3 til 6, nr. 9 til 13 og nr. 18 og eiendomsmeglingsloven § 6-8, kan fravikes ved oppdrag omfattet av eiendomsmeglingsloven § 1-4 annet ledd.

(2) Oppgave som nevnt i eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd skal ved utleiemeglingsoppdrag i tillegg inneholde opplysninger om:

leieobjektets arealer eller antall rom,
leiesum og øvrige betalinger etter husleieloven § 3-1 jf. § 3-4,
leietiden og partenes oppsigelsesadgang,
utleiers krav til depositum eller garanti,
vilkår om leierens vedlikeholdsplikt,
om leieobjektet er utleiers egen bolig, og om dette gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig, jf. husleieloven § 11-4 og
eventuell adgang til fremleie av leieobjektet eller deler av dette.

Tilføyd ved forskrift 24 feb 2010 nr. 238 (i kraft 1 juli 2010), endret ved forskrifter 21 juni 2013 nr. 722 (i kraft 1 jan 2014 med virkning for oppdrag som inngås fra denne datoen), 10 juni 2025 nr. 986 (i kraft 1 juli 2025).

§ 1-4Nærmere regler om utenlandsmegling

(1) Reglene om oppdragstakers plikter ved budgivning i § 6-3, innsyn i budjournal i § 6-4 og reglene i eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 18, eiendomsmeglingsloven § 6-8 første til sjuende ledd og § 6-10 tredje ledd første punktum kan fravikes ved oppdrag som er omfattet av eiendomsmeglingsloven § 1-4 fjerde ledd.

(2) Eiendomsmeglingsloven § 3-5 er ikke til hinder for at oppdragstaker kan benytte kontraktsmedhjelper som har rett til å utføre eiendomsmegling i det landet eiendommen befinner seg. Eiendomsmeglingsloven § 6-4 annet ledd gjelder tilsvarende.

Tilføyd ved forskrift 24 feb 2010 nr. 238 (i kraft 1 juli 2010), endret ved forskrifter 21 juni 2013 nr. 722 (i kraft 1 jan 2014), 26 juni 2014 nr. 875 (i kraft 1 juli 2014), 28 nov 2014 nr. 1484, 10 juni 2025 nr. 986 (i kraft 1 juli 2025).

§ 1-5Nærmere regler om formidling av kontraktsposisjoner til fast eiendom

(1) Denne paragrafen gjelder for oppdrag som nevnt i avhendingslova § 1-1 fjerde ledd (formidling av kontraktsposisjoner), der selgeren er forbruker.

(2) Det skal fremgå av oppdragsavtalen at oppdraget gjelder salg eller oppgjør av en kontraktsposisjon.

(3) Det skal fremgå tydelig i all markedsføring at handelen gjelder en kontraktsposisjon.

(4) Den skriftlige oppgaven etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd skal minst inneholde opplysninger om:

hva kontraktsposisjonen gjelder og at kjøperen overtar selgerens rettigheter og plikter etter kontrakten, som skal vedlegges den skriftlige oppgaven,
selgerens navn,
prisforlangende eller prisantydning for kontraktsposisjonen, kjøpesummen i det opprinnelige avtaleforholdet, andel fellesgjeld, alle gebyrer, avgifter og øvrige kostnader, samt summen av disse beløpene,
hva som er avtalt om betaling av kjøpesummen i det underliggende kontraktsforholdet, samt hva som gjelder for garantistillelser etter bustadoppføringslova § 12 og § 47,
nærmere opplysninger om boligen som kontraktsposisjonen knytter seg til, herunder minst de opplysninger som nevnt i eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet til fjerde ledd, med unntak av annet ledd nr. 12, 13 og 14,
hvem som er ansvarlig for å gjennomføre det økonomiske oppgjøret i det opprinnelige avtaleforholdet, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-10,
økonomisk risiko knyttet til vederlaget for kontraktsposisjonen.

(5) Ved innføring i oppdragsjournal skal det anmerkes at oppdraget gjelder salg eller oppgjør av en kontraktsposisjon.

(6) Journalføring av kjøpesum etter § 3-3 første ledd bokstav f skal kun omfatte vederlaget for kontraktsposisjonen.

(7) I forbindelse med etablering av rettsvern, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-10 tredje ledd skal oppdragstakeren sørge for at selgeren i det opprinnelige avtaleforholdet får skriftlig melding med opplysninger som utvetydig identifiserer eiendommen og boligen, tidspunkt for omsetningen, samt kjøperens navn, adresse og fødselsdato eller organisasjonsnummer.

(8) Ved salg til en forbruker skal oppdragstakeren også påse at kjøperen har fått rettsvern til boligen før vederlaget for kontraktsposisjonen kan disponeres på vegne av selgeren, jf. avhendingslova § 1-1 fjerde ledd.

Tilføyd ved forskrift 14 nov 2014 nr. 1436 (i kraft 1 juli 2015, som endret ved forskrifter 9 juni 2015 nr. 619), 10 juni 2025 nr. 986 (i kraft 1 juli 2025).

Kapittel 2. Krav om tillatelse mv.

§ 2-1Rettshjelperes adgang til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet

(1) Eiendomsmeglingsvirksomhet mot godtgjørelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-1, kan også drives av foretak som driver rettshjelpsvirksomhet, jf. lov 13. august 1915 nr. 5 om domstolene (domstolloven) § 218 annet ledd nr. 1, dersom

rettshjelpsvirksomheten er organisert som enkeltpersonforetak jf. domstolloven § 219a første ledd, og
rettshjelperen i tre år har drevet rettshjelpvirksomhet etter tillatelse fra Tilsynsrådet for advokatvirksomhet, jf. forskrift 20. desember 1996 nr. 1161 til domstolloven (advokatforskriften) § 1-1.

(2) Bestemmelser i eiendomsmeglingsloven og i denne forskrift om eiendomsmeglingsvirksomhet drevet av advokater, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-1 første ledd nr. 2, gjelder tilsvarende.

§ 2-2

Kapittel 3. Nærmere krav til virksomheten

§ 3-1Journalføring

Føring av journaler, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-1, skal være innrettet på betryggende måte. Det som er ført i journalene må ikke ved overstrykninger eller på annen måte gjøres uleselig. Dersom rettelser foretas i journal som føres i elektronisk form, skal tidligere registrerte opplysninger være sporbare, og det skal kunne tas ut en oversikt som viser alle endringer som er foretatt.

§ 3-2Oppdragsjournal

Hvert oppdrag som meglerforetaket påtar seg, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-1 første ledd, skal snarest mulig innføres i en oppdragsjournal. Oppdragene skal innføres i tidsrekkefølge og nummerorden. Journalen skal minst inneholde følgende opplysninger:

tidspunkt for inngåelse av oppdragsavtale,
oppdragsgivers navn,
hva oppdraget gjelder,
eiendommens adresse, registerbetegnelse og kommune,
hvilken type rettighet som søkes overdratt, jf. eiendomsmeglingsloven § 1-2 annet ledd,
oppdragets varighet,
status for oppdrag, herunder oppsigelse, forlengelse og gjennomføring av oppdraget, og
ansvarlig megler, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-2.

Kapittel 4. Kvalifikasjonskrav

§ 4-1Eiendomsmeglereksamen

(1) Som godkjent eiendomsmeglereksamen, jf. eiendomsmeglingsloven § 4-2 første ledd nr. 2, regnes bestått eksamen fra utdanningsinstitusjon med studieplan, opptakskrav og eksamenskrav som Finanstilsynet har godkjent.

(2) Finanstilsynet kan godkjenne utenlandsk eksamen.

Endret ved forskrift 18 des 2009 nr. 1726 (i kraft 21 des 2009).

§ 4-2Nærmere krav til studieplan for eiendomsmeglereksamen

Studieplanen skal omfatte:

de lovbestemmelser og forskrifter som en utøver av eiendomsmegleryrket berøres av,
eiendomsmegling i praksis og dokumentbehandling, samt
regnskapslære, økonomi og oppgjør ved omsetning av rettigheter i fast eiendom, herunder behandling av klientmidler.

Kapittel 5. Krav til uavhengighet

§ 5-1Foretakets adgang til å drive annen virksomhet

(1) Foretak og advokater som driver eiendomsmegling, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-1, kan i tillegg drive:

forretningsførsel for gårdeiere og utleieforvaltning,
taksering av fast eiendom som foretaket ikke har i oppdrag å formidle,
bistand ved gjennomføring av seksjonering av eiendommer og stiftelse av borettslag,
formidling av rengjørings- og flyttetjenester og strømprodukter,
formidling av innbo- og villaforsikringer, og
virksomhet nevnt i eiendomsmeglingsloven § 1-2 annet ledd nr. 4, når omsetningen ikke hovedsakelig tar sikte på overdragelse av eiendom eller rettighet som nevnt i eiendomsmeglingsloven § 1-2 nr. 1 til 3, og foretaket skriftlig gjør partene oppmerksomme på at virksomheten ikke er eiendomsmegling og at sikkerhetsstillelsen, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-7, ikke gjelder, og
formidling av kreditt når den ikke krever tillatelse etter annen lovgivning.

(2) Foretak og advokater som driver eiendomsmegling, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-1, kan ikke drive:

formidling av eierskifteforsikring mot vederlag, eller
bistand som i det vesentligste omfatter annonsering eller annen markedsføring av fast eiendom, eller på annen måte opptre som representant for bare én part i forbindelse med omsetning av fast eiendom.

Kapittel 6. Oppdraget og utførelsen av dette

§ 6-1Nærmere regler om arbeidsfordelingen mellom ansvarlig megler og medhjelper

(1) Bare ansvarlig megler, jf. eiendomsmeglingsloven 6-2 annet ledd, kan:

inngå oppdragsavtale, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4,
besiktige og undersøke eiendommen,
gi opplysninger og råd som kan være av betydning for handelen og gjennomføringen av denne,
avholde budrunde, samt
avholde kontraktsmøte.

(2) Medhjelpere, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-2 annet ledd, kan:

innhente opplysninger til salgsoppgave og utforme utkast til denne,
utforme utkast til salgsannonser og annen markedsføring,
forestå visninger,
utarbeide utkast til kjøpekontrakt,
utarbeide og klargjøre dokumenter som skal tinglyses og
utarbeide utkast til særskilte avtaler, søknader eller andre dokumenter tilknyttet handelen oppdraget gjelder, herunder dokumenter vedrørende oppgjør.

(3) Med de begrensninger som følger av fjerde ledd, skal ansvarlig megler instruere, kontrollere og godkjenne medhjelpers arbeid, jf. annet ledd.

(4) Medhjelpere som har bestått eksamen etter eiendomsmeglingsloven § 4-4 annet ledd (oppgjørsmedhjelpereksamen), kan, i tillegg til de oppgaver som er nevnt i annet ledd, gjennomføre oppgjør etter eiendomsmeglingsloven § 6-2 tredje ledd under tilsyn av ansvarlig megler. Når oppgjør gjennomføres i filial som kun utfører oppgjør, eller av eiendomsmeglerforetak som kun utfører oppgjør, skal fagansvarlig i den aktuelle filial eller foretak føre tilsyn med oppgjørsmedhjelper.

(5) Andre som oppfyller vilkårene for å være ansvarlig megler, kan i særlige tilfeller overta ansvaret for det enkelte oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 fjerde ledd.

Endret ved forskrift 26 juni 2012 nr. 643 (i kraft 1 juli 2012).

Kapittel 7. Vederlag. Utlegg

§ 7-1Oppdragstakers plikt til å gi tilbud basert på timepris

Tilbud basert på timepris skal minst inneholde følgende opplysninger:

pris per time inkludert merverdiavgift,
anslag over antall timer som vil medgå til:
1. befaring, innhenting av opplysninger, salgsforberedelse, utarbeidelse av salgsoppgave og utforming/bestilling av annonser,
2. visninger,
3. annen kontakt med interessenter og budrunde,
4. utforming av kontrakt og avholdelse av kontraktsmøte, og
5. gjennomføring av handelen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-10 første ledd.
totalt anslått tidsbruk for gjennomføringen av oppdraget,
samlet vederlag basert på oppgitt timepris og tidsbruk for gjennomføringen av oppdraget, og
enkeltvis og samlet overslag over størrelsen på utleggene, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 5.

Endret ved forskrift 10 juni 2025 nr. 986 (i kraft 1 juli 2025).

Kapittel 8. Utenrettslige tvisteløsningsordninger

Tilføyd ved forskrift 9 des 2016 nr. 1470 (i kraft 1 jan 2017).

§ 8-1Godkjenning av klageorgan

Et klageorgan som er godkjent etter lov om klageorganer for forbrukersaker § 3, anses uten forutgående søknad som godkjent klageorgan for behandling av tvister etter eiendomsmeglingsloven § 8-8, forutsatt at klageorganet i sine vedtekter har angitt hvilke kunder og institusjoner som kan bringe sak inn for klageorganet. Andre klageorganer kan godkjennes etter søknad til Finansdepartementet.

Tilføyd ved forskrift 9 des 2016 nr. 1470 (i kraft 1 jan 2017).

§ 8-2Klageorganets virksomhet

(1) Når ikke annet følger av lov eller forskrift, gjelder reglene i eller i medhold av lov om klageorganer for forbrukersaker kapittel 1 til 4 og § 26 tilsvarende så langt de passer for klageorganets virksomhet.

(2) Klageorganet kan oppfylle sine rapporterings-, opplysnings- og informasjonsforpliktelser til det offentlige ved innarbeidelse i, eller som vedlegg til, oppfyllelsen av de tilsvarende forpliktelsene for virksomhet omfattet av lov om klageorganer for forbrukersaker.

Tilføyd ved forskrift 9 des 2016 nr. 1470 (i kraft 1 jan 2017).

II

Denne forskrift trer i kraft 1. januar 2008, likevel slik at bestemmelsene i forskriften § 5-3, § 5-4, § 7-1 og § 7-2 første ledd trer i kraft 1. mars 2008. Forskrift 20. mars 1990 nr. 177 om eiendomsmegling oppheves fra 1. januar 2008.

Bestemmelsen i denne forskrift § 2-2 trer i kraft 1. januar 2009. I denne perioden får forskrift 20. mars 1990 nr. 177 om eiendomsmegling § 2-5 tilsvarende anvendelse.

Praktisk erfaring som er opparbeidet før eiendomsmeglingslovens ikrafttredelse i samsvar med forskrift 20. mars 1990 nr. 177 om eiendomsmegling § 1-12 annet ledd godtas uten hinder av denne forskrift § 4-4.

Fra 1. januar 2008 gjøres følgende endringer i andre forskrifter: ---

Endringshistorikk

17 endringer siden 2001

Forskrift om endring i forskrift om eiendomsmegling

Kunngjort:: 10. juni 2025
Kunngjøringsnummer:: 2025-0599
Ikrafttredelse:: 2025-07-01
Ansvarlig departement:: Finansdepartementet