Dette sier husleieloven: viktige rettigheter og plikter for leier og utleier

Husleieloven regulerer leie av bolig og lokale og setter klare rammer for begge parter. Den fastslår blant annet at avtaler ikke kan stille leieren dårligere enn loven, gir regler om overlevering, mangler, leie og depositum, samt rettsvern ved oppsigelse.

Hvem gjelder reglene for?

• Leietakere og utleiere av bolig og lokale (næringslokaler) (§ 1-1).
• Særregler gjelder for student- og tjenesteboliger, offentlig disponerte boliger for vanskeligstilte og ved utleie av utleiers egen bolig (§ kapittel 11).
• Reglene om depositum og garanti gjelder både private og profesjonelle utleiere (§§ 3-5, 3-6).

Detaljer og bakgrunn

• Overlevering: Utleier skal stille husrommet til disposisjon til avtalt tid; uten avtale regnes overlevering som skjedd når leieren får nøkler og uhindret tilgang (§ 2-1).
• Mangel: Boligen har mangel dersom den ikke svarer til avtalen, hvis opplysninger fra utleier var uriktige (§ 2-3), eller hvis utleier unnlot å gi viktige opplysninger (§ 2-4). Mangel vurderes slik forholdene var ved overleveringen (§ 2-7).
• Rettigheter ved mangel: Leier kan kreve retting uten urimelig kostnad for utleier (§ 2-10), leieavslag (§ 2-11), heving ved vesentlig mislighold (§ 2-12) og erstatning (§§ 2-13, 2-14).
• Depositum: Maksimum seks måneders leie; konto i leierens navn; utleier dekker opprettelseskostnadene; spesielle regler for utbetaling og frister ved krav (§ 3-5). Merk: bestemmelser om konto gjelder for konti opprettet etter 1. sep. 2009 (§ 3-5 merknad).
• Leiepris: Leien må ikke være urimelig, regulering ved konsumprisindeks er mulig (§§ 4-1 til 4-3). Den som har betalt for høy leie kan kreve tilbakebetaling (§ 4-4).
• Oppsigelse: Utleiers oppsigelse må være skriftlig og begrunnet, og må opplyse om leiers rett til å protestere innen én måned (§ 9-7). Ved protest må utleier reise søksmål innen tre måneder, ellers faller oppsigelsen bort (§ 9-8).
• Tvisteløsning: For spørsmål om markedsleie/gjengs leie eller vederlag kan takstnemnd brukes (§ 12-2). Husleietvistutvalget behandler tvister om bolig før sak kan bringes for tingretten i mange tilfeller (§ 12-5).

Viktige datoer: lovens ikrafttredelse var 1. januar 2000 (§ 13-1). Enkelte endringer i lovteksten har henvisninger til senere ikrafttredelser (f.eks. regler om depositumskonto fra 1. sep. 2009).

Dette betyr det for deg (konkrete konsekvenser og eksempler)

• Mangler ved overtakelse: Får du nøklene til en bolig med synlig fuktskade eller manglende oppvarming, kan du kreve at utleier utbedrer feilen (§ 2-10), kreve leieavslag (§ 2-11) eller — ved vesentlig mislighold — heve avtalen (§ 2-12).
• Forsinket overlevering: Hvis utleier ikke stiller boligen til disposisjon til avtalt tid, trenger du ikke betale husleie i forsinkelsesperioden (§ 2-11). Du kan også kreve oppfyllelse hvis det ikke medfører urimelig ulempe for utleier (§ 2-9).
• Depositum: Utleier kan ikke kreve mer enn seks måneders leie i depositum, og pengene må stå på konto i ditt navn (§ 3-5). Ved uenighet om utbetaling har du fem uker på å dokumentere at du har reist søksmål etter varsel fra banken (§ 3-5).
• Oppsigelse: Får du skriftlig oppsigelse fra utleier, må du huske fristen på én måned for å protestere skriftlig for å bevare klageretten (§ 9-7, § 9-8). Dersom du protesterer må utleier reise søksmål innen tre måneder.

Eksempel: Leieren oppdager mugg etter overtakelse og varsler straks. Utleier tilbyr å rette innen rimelig tid. Dersom utbedring ikke skjer, kan leieren få arbeidet utført for utleiers regning eller kreve erstatning (§§ 2-8–2-13).

Kilder

• Lov om husleieavtaler (husleieloven) §§ 1-1, 1-2
• Lov om husleieavtaler (husleieloven) kapitler 2, 3, 4, 5, 7, 9
• Lov om husleieavtaler (husleieloven) §§ 3-5, 4-2, 4-3, 9-7, 9-8, 12-2, 12-5, 13-1